糾紛案例選篇3：清遠市某工程建筑面積計量爭議案例

來源：廣東省建設工程標準定額站

清遠市某工程，建筑面積約15萬平方米，包括別墅、洋房、綜合樓、商業樓、宿舍樓、辦公室樓及地下車庫，資金來源為企業自籌資金。2016年7月，該項目施工總承包企業作為發包人進行勞務分包招標，約定合同價格形式為分項勞務固定單價，其中鋼筋、混凝土分項工程及安全文明施工費、管理費等都按建筑面積乘以合同單價計算總價?？⒐そY算階段發承包雙方就建筑面積的計算方式發生爭議。

（一）3號樓外墻窗的建筑面積計量爭議

3號樓外墻窗的平面圖如圖1-1所示。發包人認為外墻窗面積不予計算，理由是外墻窗凸出了建筑物外墻面，根據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）（以下簡稱《2013建筑面積規范》）2.0.15的術語解釋，本工程的外墻窗屬于飄窗；并且由于飄窗的窗臺與室內地面高差為0.45m，根據《2013建筑面積規范》3.0.27規定，飄窗建筑面積不予計算。承包人認為外墻窗應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算建筑面積，理由是外墻窗沒有凸出外墻面，外墻窗的結構空間直接與室內連通，且具備使用功能，應屬于主體結構內的窗戶，不能按《2013建筑面積規范》認定為飄窗；同時由于外墻窗的結構層高在2.20m以上，根據《2013建筑面積規范》3.0.1的規定，應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算建筑面積。

（二）8號樓外墻窗的建筑面積計量爭議

8號樓外墻窗的平面圖如圖1-2所示。發包人認為外墻窗面積不予計算，理由是本工程的外墻窗凸出了建筑物外墻面，根據《2013建筑面積規范》2.0.15的術語解釋，本工程的外墻窗屬于飄窗；并且由于飄窗的結構凈高在2.1m以下，根據《2013建筑面積規范》3.0.27規定，飄窗建筑面積不予計算。承包人認為外墻窗應按自然層外墻結構外圍水平面積之和的1/2計算建筑面積，理由是外墻窗沒有凸出外墻面，外墻窗的結構空間直接與室內連通，且具備使用功能，應屬于主體結構內的窗戶，不能按《2013建筑面積規范》認定為飄窗；同時由于外墻窗的結構層高在2.20m以上，根據《2013建筑面積規范》3.0.1的規定，應按自然層外墻結構外圍水平面積之和的1/2計算建筑面積。

（三）宿舍樓陽臺的建筑面積計量爭議

宿舍樓陽臺的平面圖如圖1-3所示。發包人認為陽臺的建筑面積應按其結構底板水平投影面積1/2計算，理由是根據施工圖紙，宿舍樓的陽臺在主體結構之外，因此屬于主體結構外陽臺。根據《2013建筑面積規范》3.0.21的規定，建筑面積應按其結構底板水平投影面積1/2計算。承包人認為陽臺的建筑面積應按其結構外圍水平面積計算，理由是宿舍樓陽臺的底板及相關的梁柱鋼筋混凝土整體澆筑，且從第二層開始陽臺兩邊的墻體一直延伸至頂層，形成了有機聯系構造。該構造接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性，根據《2013建筑面積規范》2.0.23的術語解釋，本工程的陽臺在主體結構之內，屬于主體結構內陽臺，進而根據《2013建筑面積規范》3.0.21的規定，建筑面積應按其結構外圍水平面積計算。

（一）3號樓外墻窗的建筑面積應如何計算；

（二）8號樓外墻窗的建筑面積應如何計算；

（三）宿舍樓陽臺的建筑面積應如何計算。

（一）3號樓外墻窗建筑面積按外墻結構外圍水平面積之和的1/2計算。

（二）8號樓外墻窗建筑面積不予計算。

（三）宿舍樓陽臺建筑面積按其結構底板水平投影面積1/2計算。

（一）3號樓外墻窗的建筑面積應如何計算

依據雙方簽訂的合同第三點第15條15.1款“本工程建筑面積計算規則按《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）計算”的約定,本爭議外墻窗建筑面積應以《2013建筑面積規范》作為計算依據。

《2013建筑面積規范》2.0.15對飄窗的定義為凸出建筑物外墻面的窗戶。規范條文說明2.0.15對凸窗（飄窗）做了進一步的解釋，凸窗（飄窗）既作為窗，就有別于樓（地）板的延伸，也就是不能把樓（地）板延伸出去的窗稱為凸窗（飄窗）。凸窗（飄窗）的窗臺應只是墻面的一部分且距（樓）地面應有一定的高度。通過3號樓外墻窗剖面圖（圖4-1）可看出，外墻窗不符合“凸出建筑物外墻面”的條件，樓層的混凝土結構樓板一直延伸至外墻窗下方，不符合條文說明中“不是樓（地）板的延伸”的條件；從結構形式上分析其并不能完全滿足飄窗定義的條件，因此本爭議的窗不屬于飄窗。

《2013建筑面積規范》2.0.23對主體結構的定義為“接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的構造”。3號樓是框架剪力墻結構，該結構的特點是框架（框架梁和框架柱）和剪力墻共同組成受力體系，建筑物的豎向荷載和水平荷載均由該受力體系承擔。因此，3號樓的主體結構為框架（框架梁和框架柱）和剪力墻組成的有機聯系構造。通過3號樓外墻窗平面圖（圖1-1）可看出，外墻窗最外緣與L型的剪力墻末端齊平，因此本爭議的外墻窗位于主體結構上。

《2013建筑面積規范》條文說明3.0.1對主體結構內建筑空間的建筑面積計算依據有“建筑面積計算，在主體結構內形成的建筑空間，滿足計算面積結構層高要求的均應按本條規定計算建筑面積”規定，因此本爭議中外墻窗部分的建筑面積應按《2013建筑面積規范》3.0.1計算。

《2013建筑面積規范》3.0.1對建筑面積的計算規定為“建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.2m以下的，應計算1/2面積”。

《2013建筑面積規范》2.0.13條對結構層的定義為整體結構體系中承重的樓板層。規范條文說明2.0.13進一步解釋為特指整體結構體系中承重的樓層，包括板、梁等構件?！?013建筑面積規范》2.0.3對結構層高的定義為樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離。因此，3號樓外墻窗（見圖4-1）位置的結構層高為窗戶下方的混凝土板上表面至窗戶上方的混凝土板上表面之間的的垂直距離為1.9m，符合結構層高在2.20m以下的情形。依據《2013建筑面積規范》3.0.1，本爭議的外墻窗部位建筑面積應按外墻結構外圍水平面積之和的1/2計算。

（二）8號樓外墻窗的建筑面積應如何計算

通過8號樓外墻窗剖面圖（圖4-2）可看出，外墻窗的下方鏤空，外墻窗內邊緣距離外墻外邊線為0.5m，飄窗下的裝飾板不屬于外墻面，符合凸出建筑物外墻面的條件；樓層的混凝土結構樓板在外墻面處結束，并沒有延伸至外墻窗下方，符合不是樓（地）板的延伸的條件；外墻窗的窗臺也符合窗臺只是墻面的一部分的條件，因此本爭議的外墻窗屬于飄窗。

《2013建筑面積規范》3.0.27對飄窗不計算建筑面積的情形規定如下：窗臺與室內地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗。通過圖4-2可計算出，本爭議中外墻窗的窗臺距（樓）地面高度為0.49m大于規范規定的0.45m,符合窗臺與室內地面高差在0.45m及以上的情形。因此，依據《2013建筑面積規范》3.0.27本爭議的外墻窗應不計算建筑面積。

在建筑面積計算規范的理解應用上，除了看規范的正文外，還應結合規范的條文說明進行綜合分析判斷。例如對于飄窗，規范正文中的定義只有凸出建筑物外墻面一個條件，但在條文說明中會對正文做進一步解釋，應具備不是樓（地）板的延伸以及窗臺只是墻面的一部分這兩個條件，如果僅看正文有些情況下將不能正確的判斷，從而影響到爭議的處理結果。

（三）宿舍樓陽臺的建筑面積應如何計算

宿舍樓為框架剪力墻結構，其主體結構為框架（框架梁和框架柱）和剪力墻組成的有機聯系構造。通過宿舍樓墻柱定位圖（圖4-3）可看出，框架柱和剪力墻結構位置1-1軸及1-F軸為結構外軸線。

通過宿舍樓梁定位圖（圖4-4）可看出，框架梁的結構外軸線為1-1軸及1-F軸。由此分析，1-1軸及1-F軸為主體結構的外分界線。宿舍樓陽臺凸出建筑結構軸線以外，屬于主體結構外的陽臺。

《2013建筑面積規范》3.0.21對主體結構外、內陽臺的建筑面積計算有明確的規定：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。規范條文說明3.0.21進一步解釋了建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結構為界分別計算建筑面積。依據規范以上兩個條文的規定，本爭議案例的陽臺應按其結構底板水平投影面積的1/2計算建筑面積。

GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面積計算規范[S].北京：中國計劃出版社.2013:

3-3.2.0.13 結構層structure layer 整體結構體系中承重的樓板層。

3-3.2.0.15 凸窗（飄窗）bay window 凸出建筑物外墻面的窗戶。

18-18.條文說明2.0.15 凸窗（飄窗）既作為窗，就有別于樓（地）板的延伸，也就是不能把樓（地）板延伸出去的窗稱為凸窗（飄窗）。凸窗（飄窗）的窗臺應只是墻面的一部分且距（樓）地面應有一定的高度。

3-3.2.0.23 主體結構major structure接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的構造。

5-5.3.0.1 建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.2m以下的，應計算1/2面積。

20-20.條文說明3.0.1 建筑面積計算，在主體結構內形成的建筑空間，滿足計算面積結構層高要求的均應按本條規定計算建筑面積。

7-7.3.0.21 在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

25-25.條文說明3.0.21 建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結構為界分別計算建筑面積。

8-8.3.0.27 下列項目不應計算建筑面積：7 窗臺與室內地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗。